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L’étalement urbain est un phénomène qui sévit depuis de nombreuses années. Récemment, il a pris une plus grande ampleur surtout à cause de la pandémie du coronavirus. En apparence, il ne s’agit peut-être pas d’un problème grave, mais les répercussions de ce phénomène vont bien au-delà d’un simple déplacement de masse. Pour pallier ce déficit à Lyon, plusieurs mesures sont instaurées, dont la densification en premier lieu. Par ailleurs, que ce soit l’étalement ou la densification, ces deux notions sont intrinsèquement liées à l’immobilier.
L’étalement urbain, de quoi s’agit-il ?
L’étalement urbain encore appelé l’expansion urbaine désigne le phénomène d’accroissement de la superficie d’une ville contre une diminution de la densité démographique. Cet étalement ne signifie pas que la population diminue, mais que la concentration de la population est beaucoup plus faible surtout en centre-ville. Les logements se retrouvent ainsi beaucoup plus en périphérie et cela concerne également les structures commerciales et locaux d’entreprises.
Selon la superficie occupée par ce déplacement extra-urbain, nous avons trois types d’étalement urbain. Le premier type est qualifié d’étalement mitage lorsque l’étalement est vraiment éparpillé. Il y a ensuite le type tache d’huile, lorsqu’il est question d’un étalement concentrique. Enfin, le dernier type s’applique aux étalements qui s’effectuent selon les axes de transport et est qualifié de doigt de gant.
Les causes
L’étalement urbain n’est pas un phénomène contemporain. Il a fait son apparition déjà à partir du XIXe siècle au moment du développement des zones fortement industrialisées. Selon les hygiénistes de l’époque, la concentration de la population dans ces zones était préjudiciable à leur bien-être. Dès lors, avec l’avènement des transports en commun (notamment le chemin de fer), les populations se sont repliées en périphérie.
À l’heure actuelle, l’une des principales causes de cet étalement est le prix élevé de l’immobilier en centre-ville contrairement à la périphérie. Pourtant, lorsque nous prenons le cas de l’immobilier neuf à Lyon par exemple, de nombreux logements de haut standing sont disponibles à un faible coût. La plupart sont d’ailleurs éligibles aux dispositifs fiscaux pour une réduction des budgets d’acquisition (diminution des frais de notaire, de taxe foncière, etc.).
Une autre raison de cet étalement est le développement des moyens de transport individuels. La crise sanitaire actuelle aidant, le télétravail est devenu une norme dans presque toutes les structures. Ainsi, il n’est plus obligatoire d’être à proximité de son lieu de travail. Les villes périphériques offrent aussi l’avantage de disposer de verdure et de calme (les deux nouveaux besoins fondamentaux des Français à la sortie des confinements).
De façon globale, l’étalement urbain provient d’un besoin de confort, d’espace et de calme loin du stress urbain. La tendance est à l’habitation de maisons individuelles avec aménagements extérieurs. De nombreuses grandes villes sont touchées par ce phénomène dont Lyon, Bordeaux, Paris, etc. En dehors du fait de dépeupler les villes, l’expansion urbaine présente plusieurs autres conséquences.
Les conséquences
Pour ces nouveaux « foyers » d’accueil, de nouveaux besoins voient le jour ainsi que la nécessité de construire de nouvelles infrastructures. Les gestionnaires des services d’électricité, d’eau, de gaz et de transport doivent faire face à des dépenses plus élevées pour la mise en place des installations. Ce qui pénalise ces gestionnaires est la disparité de la nouvelle population, mais surtout la faible densité.
Sur le plan environnemental, la création brusque de nouvelles superficies faiblement comblées apporte un plus grand risque d’inondations tout en augmentant la gravité. De même, on assiste à une hausse de la pollution atmosphérique. Cet étalement met également un frein au développement durable en ce sens que des terres cultivables ou agricoles se retrouvent urbanisées. Ce qui conduit à la disparition de plusieurs hectares de terre.
Le développement de superficies dites artificielles (bâtiment, routes, parkings, etc.) est plus important que celui de la population (ces surfaces dépasseraient de deux à trois fois le nombre de populations). L’écosystème est perturbé et à la longue, la vie rurale n’aura plus droit de cité.
Sur un autre plan, nous assistons à une sorte de ségrégation ou d’isolement sans un réel brassage social. En effet, la quasi-totalité des personnes rencontrées dans ces zones périphériques se compose de jeunes couples avec des enfants ou en attente d’en avoir. Il y a très peu, voire pratiquement pas de personnes âgées, de célibataires ou des couples sans enfants.
La densification : la principale arme contre ce phénomène
Au vu des nombreuses conséquences de cette expansion sur l’environnement et les populations, la législation française met en place des procédures de densification.
Qu’est-ce que c’est ?
Comme l’indique le nom, cette opération consiste à concentrer plus d’habitants au sein d’une même zone. La densification ou densification urbaine vise à encourager le repeuplement des cités urbaines délaissées. Depuis plus d’une dizaine d’années, des lois sont en vigueur afin de limiter l’expansion urbaine et favoriser la densification. C’est notamment ce qui a conduit à la création des logements sociaux.
Comment ça fonctionne ?
Le principe demeure relativement simple : donner envie aux déserteurs urbains de revenir s’installer en ville. Pour ce qui est de la pratique, il s’agit d’une autre paire de manches. Bien que les causes de l’étalement soient clairement définies et que les mesures sont prises, la population n’est pas plus encline à revenir. La densification consiste en la construction d’une grande variété de logements avec des offres très intéressantes.
La mise en place de ces logements doit tenir compte de l’espace déjà urbanisé et les zones non encore loties. Les autorités publiques ont d’ailleurs instauré un plan de relance pour accompagner les communes dans la densification. Tous les promoteurs de programmes immobiliers peuvent bénéficier de cette aide sous certaines conditions. Il n’y a par ailleurs aucune formalité spécifique à effectuer.
Les règles de la densification visent à conserver un équilibre entre les logements sociaux et ceux individuels ainsi qu’avec les espaces verts. Ces derniers seront ainsi écartés des zones de construction et mises en valeur. Les habitations bénéficieront du confort tant extérieur (ensoleillement, paysage, transport, etc.) qu’intérieur (grandes superficies, bonne isolation, commodités, etc.).
L’apport des programmes immobiliers dans le neuf à Lyon
Dans le cadre de la lutte contre l’étalement urbain, de nombreux programmes immobiliers ont vu le jour à Lyon. Pour un souci de confort et d’harmonie, il s’agit de logements neufs dans des quartiers d’exception à des prix très abordables. La grande diversité de ces programmes se traduit par des architectures adaptées à toutes les envies et attentes. Vous trouverez ainsi des appartements et des maisons de deux, trois, quatre et cinq pièces.
En termes de superficie, les futurs occupants ne trouveront rien à redire. Ils bénéficient également d’espaces extérieurs aménagés avec des jardins et d’autres espaces verts. En outre, dans l’optique de favoriser le besoin d’individualisation, tous les immeubles disposent d’espaces privatifs. Le rêve de pavillon personnel avec jardin que poursuivent les déserteurs urbains est devenu une réalité avec ces multiples programmes immobiliers.
Enfin, pour supprimer la contrainte des logements chers en ville, de nombreux dispositifs (Pinel, PTZ, etc.) sont disponibles. Cela aide les futurs acquéreurs, mais aussi les investisseurs à réaliser de nombreux bénéfices lors de l’acquisition de leur bien immobilier. Ces nouveaux logements visent également à rassembler tout le monde (jeunes, vieux, mariés, célibataires, etc.) pour en finir avec la ségrégation.
Favoriser la densification à travers la mise à disposition de logements neufs participe aussi au développement durable. Cela revient également à minimiser les investissements des services publics pour la gestion des réseaux d’eau et d’électricité. Puis avec un équilibre entre terrain libre et terrain bâti, l’écosystème est maintenu avec en prime le bien-être des occupants.
Les quartiers de prédilection dans le centre lyonnais
La commune de Lyon regorge de nombreux quartiers charmants pour trouver son paradis immobilier. Au nombre des plus prisés, vous avez entre autres Vaise. C’est un quartier plébiscité avec ses nombreux commerces et son réseau de transport très dense. Il y a également Gerland dans le 7èime très bien desservi avec de nombreux centres de divertissement. Le quartier Mon Plaisir en pleine croissance est un choix de premier ordre surtout pour le locatif.
Pour les futurs occupants en quête d’affaires, le quartier Part-Dieu avec ces centaines d’entreprises vous ouvre ses portes. C’est un quartier dynamique qui présente des programmes associant parfaitement les affaires au bien-être. Vous avez ensuite La Confluence, dans le 2e arrondissement, dont les programmes immobiliers se veulent être très écologiques.
Toujours dans le 2e, Bellecour est assez animé avec de nombreuses attractions (cinéma, restaurant, etc.). Il dispose de plusieurs programmes immobiliers neufs comportant des appartements et des maisons de deux à quatre pièces. Dans les 5es, 7e et 8e arrondissement, de nombreux quartiers avec des programmes intéressants sont disponibles. Il s’agit entre autres de Champvert, Bachut, Ménival et bien d’autres.
La part de l’investissement immobilier dans le neuf à Lyon
Avec le renforcement de la densification, la commune de Lyon assistera bientôt à une forte poussée démographique. Avec la variété de logements neufs et les dispositions fiscales d’allègement, tout est mis en place pour favoriser les investissements immobiliers. Avec votre bien immobilier à disposition, vous avez une multitude de choix en ce qui concerne le marché locatif (location saisonnière, meublée, etc.).
Cependant, malgré le fait que l’immobilier est une véritable mine d’or, il est indispensable de savoir bien investir pour ne pas avoir de surprises désagréables. Le point de départ de tout bon investissement en immobilier est d’abord d’acquérir un bien immobilier. Ce dernier devra être idéalement situé et correspondre aux besoins du marché locatif. Il est d‘ailleurs fréquent de confier son projet d’investissement à des professionnels pour plus de fiabilité. Vous devez aussi prendre les dispositions nécessaires en matière de financement et vous renseigner sur les diverses solutions fiscales.
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