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Lorsque l’on souhaite construire un patrimoine, c’est bien sûr de la famille dont il est question, de l’héritage et de la transmission entre les générations. Il existe plusieurs solutions afin d’exploiter un crédit immobilier et d’acheter en famille : de la SCI à l’indivision, en passant par le pacte tontinier, les options sont multiples.
Mais comment cela fonctionne-t-il, quels sont les risques, et quel est le meilleur moyen de réaliser des économies par ce biais ? On vous donne des éléments de réponse au fil de cet article.
Acheter un bien immobilier familial en indivision
Avant de vous rendre sur vousfinancer.com ou une autre plateforme spécialisée dans le crédit immobilier, vous devez réfléchir à la manière dont vous allez vous y prendre afin de faire l’acquisition de votre logement en famille.
L’achat d’un bien immobilier en indivision repose sur un principe simple, selon lequel chaque acquéreur est propriétaire d’une part du logement à hauteur de sa contribution. Pour autant, c’est bien l’ensemble des acheteurs qui jouissent de l’habitation de manière égale. Votre crédit immobilier doit donc s’opérer en fonction de cela.
De manière courante, ils doivent tous assumer les dépenses associées à l’entretien et au fonctionnement de la maison ou de l’appartement. Cette solidarité financière concerne également le remboursement de l’emprunt, chacun devant payer sa part.
L’indivision présente l’avantage de ne pas être formelle. En cas de revente, chaque membre de la famille récupère la quote-part qui lui revient sur le prix de vente. Pensez toutefois mentionner les parts de chaque propriétaire sur l’acte d’achat, afin d’éviter une répartition identique par défaut.
Zoom sur la SCI
La Société Civile Immobilière, ou SCI familiale, est une société privée au sein de laquelle chacun des membres de la famille participant à l’achat d’un bien immobilier en apporte une quote-part. Elle est à différencier de la SCPI, dont vous pouvez avoir plus d’informations sur Sweety Home, qui se présente comme un produit de placement.
Ce ne sont pas eux les propriétaires directs du logement, mais la SCI elle-même. De leur côté, les contributeurs récupèrent les parts sociales en adéquation avec leur apport personnel.
Dans le cas où la famille se sépare ou n’est plus d’accord pour posséder une habitation en commun (comme un divorce ou bien à la suite d’un décès), la situation d’indivision peut s’avérer problématique et chaque crédit immobilier peut s’avérer une entrave à la revente ou à la prise de décision.
En d’autres termes, les propriétaires doivent se mettre d’accord pour prendre leurs décisions, même si tous ont la possibilité de quitter l’indivision lorsqu’ils le souhaitent. Concrètement, cela se manifeste alors généralement par la vente de la maison ou de l’appartement concerné. Pour éviter ce genre de déconvenues, la création d’une SCI se présente comme la solution idéale.
La durée de vie d’une Société Civile Immobilière est de 99 ans au maximum, et elle n’a pas de vocation commerciale. Il ne s’agit pas d’une société individuelle, mais elle peut être créée à partir de deux personnes. La SCI présente une grande souplesse au niveau de ses statuts, qui définissent l’ensemble des règles liées à la propriété et aux prises de décision. Mais pour être efficaces, ces statuts doivent être rédigés en amont : dans l’idéal, un spécialiste du droit doit s’en occuper.
Qu’est-ce qu’un pacte tontinier ?
Souscrire un crédit immobilier pour réaliser l’achat d’un bien immobilier en commun s’accompagne systématiquement d’un contrat. Il est possible d’insérer une clause spécifique au sein de ce contrat, à savoir le pacte tontinier.
Il s’agit d’une clause dite d’« accroissement », qui mentionne spécifiquement qu’en cas de décès d’un des acquéreurs, alors le logement est transmis aux autres associés. Dans le cas où il ne reste plus qu’une seule personne au sein de la famille à la suite de décès, alors cette personne est la seule et unique légitime propriétaire de l’habitation.
Concrètement, le pacte tontinier annule la situation d’indivision, ce qui permet de garantir le futur d’un conjoint en cas de décès dans le couple. Cette clause est d’autant plus efficace lorsque le couple n’est pas uni par le mariage et ne dispose pas des mêmes outils juridiques que des époux. Vous pouvez ainsi souscrire votre crédit immobilier en toute sérénité.
Cependant, aucun avantage fiscal n’est à espérer de cette solution. Il est par ailleurs nécessaire de payer des droits de mutation sur la valeur du bien immobilier, et ce même s’il ne s’agit pas d’une succession en termes juridiques.
Comment choisir votre type d’achat de bien immobilier ?
Tout dépend de votre situation familiale, du sentiment de confiance et du degré de complication dans lequel vous souhaitez vous introduire :
- Souscrire un crédit immobilier et opter pour l’indivision représente l’option la plus facile. C’est d’ailleurs la solution la plus répandue en cas d’achat de bien immobilier à plusieurs.
- On privilégiera la création d’une SCI plutôt que le crédit immobilier et l’indivision lorsque l’on souhaite faire l’acquisition de plusieurs biens en même temps. Idem dans le cas d’un investissement locatif.
La tontine présente surtout un intérêt en matière de succession. En effet, le défunt est déclaré comme n’ayant jamais acheté, et son successeur et reconnu comme étant le propriétaire original.
Rédacteur en chef de mediaseine.fr