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À l’image des locataires confrontés aux loyers impayés, de plus en plus de copropriétaires peinent à s’acquitter de leurs charges. Une réalité souvent ignorée, mais qui fragilise la santé financière des immeubles collectifs et accélère leur dégradation. Selon la Banque des territoires, 215 000 copropriétés présenteraient un taux d’impayés supérieur à 20 % de leur budget annuel. Une telle défaillance compromet non seulement la gestion courante, mais aussi les projets de rénovation ou de mise en sécurité. Plusieurs solutions, parfois méconnues, permettent pourtant d’alléger ces charges de copropriétés ou d’en rééchelonner le paiement.
Obtenir un soutien financier pour réduire ou couvrir les impayés
Des dispositifs existent pour accompagner les copropriétaires en situation de précarité, qu’ils soient salariés, retraités ou sans emploi. Ces aides, soumises à conditions, peuvent couvrir tout ou partie des charges dues.
Le Fonds de solidarité pour le logement (FSL)
Présent dans chaque département, ce dispositif peut financer une part des dettes liées aux charges de copropriété. La demande passe nécessairement par un travailleur social ou, le cas échéant, par la CAF pour les bénéficiaires.
Les critères d’attribution diffèrent selon les territoires et dans certains départements, la perception de la prime d’activité est exigée pour ouvrir le droit à cette aide. Celle-ci peut couvrir des arriérés ponctuels ou contribuer à une régularisation progressive des dettes.
Sachez que la taxe foncière inclue les terrasses et balcons en 2025 ce qui augmentera les impôts des propriétaires.
Les aides proposées par Action Logement
Les salariés du secteur privé employés dans une structure de plus de 10 personnes peuvent solliciter une aide spécifique, à condition de faire face à une baisse involontaire de leurs ressources (activité partielle, rupture de contrat du conjoint, arrêt maladie long, etc.).
Les profils éligibles sont :
- les titulaires d’un CDI, quelle que soit leur ancienneté
- les personnes en CDD ou en mission d’intérim de trois mois minimum
- les intérimaires ayant cumulé 600 heures sur les 12 derniers mois
Ce soutien peut prendre la forme d’une subvention ou d’un prêt, et inclure un financement des charges liées à des travaux, dans le cadre du prêt pour copropriétés dégradées.
Ce dernier permet, sous conditions, d’intervenir sur des immeubles en péril ou souffrant d’un défaut structurel majeur.
Fonctionnement et répartition d’un prêt collectif
Trois options sont possibles :
- le prêt est souscrit au nom de l’ensemble du syndicat, chaque copropriétaire étant alors redevable de sa part
- seuls les copropriétaires volontaires y participent
- tous les copropriétaires sont inclus sauf ceux qui s’y sont explicitement opposés
Les montants empruntés peuvent financer :
- des travaux votés sur les parties communes (ravalement, ascenseur, toiture)
- des aménagements collectifs dans des espaces privatifs (compteurs individuels, ventilation)
- l’acquisition de biens nécessaires à la gestion de l’immeuble
Ce type d’opération permet aux copropriétés fragiles de maintenir la qualité du bâti sans dépendre exclusivement de l’apport immédiat de chaque occupant.
Voici un comparatif des solutions disponibles :
| Organisme | Type de soutien | Bénéficiaires ciblés | Conditions principales | Démarche initiale |
|---|---|---|---|---|
| FSL | Aide financière ponctuelle | Propriétaires occupants en difficulté | Critères fixés par le département (revenus, charges, CAF) | Travailleur social ou CAF |
| Action Logement | Subvention ou prêt | Salariés du secteur privé | Entreprise de +10 salariés, baisse de revenus | Actionlogement.fr ou employeur |
| Syndicat de copropriété | Emprunt collectif bancaire | Tous les copropriétaires ou un sous-groupe défini | Décision d’AG, accord des copropriétaires concernés | Syndic de copropriété |
Prévenir l’accumulation de charges impayées reste la meilleure manière d’assurer la pérennité d’un immeuble collectif. Dans les cas où l’endettement est déjà installé, ces mécanismes permettent d’éviter un contentieux long ou la dégradation progressive de l’habitat.
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