Lorsqu’on parle de crédit immobilier, la logique voudrait que plus la durée du prêt est longue, plus le coût total augmente. Pourtant, une nouvelle situation, qualifiée d’anomalie, remet en question cette croyance bien ancrée : il est désormais possible que les emprunts sur 20 ans soient moins coûteux que ceux sur 15 ans. Cette tendance, récemment dévoilée par la Banque de France, pourrait surprendre bon nombre de futurs propriétaires. Pourquoi, alors, les crédits sur 20 ans deviennent-ils plus compétitifs, et quelles en sont les conséquences pour les différents profils d’emprunteurs ? On vous explique tout.
Des modifications dans les taux de crédit immobilier
Les données fournies par la Banque de France pour le troisième trimestre 2024 montrent une inversion inhabituelle dans les taux de crédit immobilier.
Traditionnellement, les taux augmentaient avec la durée de l’emprunt en raison du risque accru pour la banque mais la réalité actuelle est différente : le taux global moyen pour les crédits entre 10 et moins de 20 ans s’élève à 4,52 %, alors que le taux pour les crédits de 20 ans et plus est de 4,39 %.
Cette situation étonnante a pour origine une politique bancaire qui favorise les emprunts longs, souvent souscrits par les primo-accédants.
Pour attirer cette clientèle jeune, perçue comme ayant un potentiel élevé de fidélité et un risque plus faible, les banques n’hésitent pas à baisser les taux de crédit de façon significative, jusqu’à -0,5 % par rapport aux durées plus courtes.
Ces réductions de taux ne se limitent pas au seul coût du crédit, elles peuvent également inclure des conditions avantageuses, voire des prêts bonifiés, et des frais de dossier allégés. Dans le passé, les ajustements de taux étaient souvent identiques, quelle que soit la durée, mais la concurrence entre établissements a poussé à des stratégies de différenciation de plus en plus marquées.
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Le poids de l’assurance emprunteur pour les seniors
Pour les emprunteurs d’âge avancé, qui représentent une grande proportion des crédits sur des durées de 10 à moins de 20 ans, les coûts d’assurance peuvent être nettement plus élevés que ceux appliqués aux plus jeunes.
Ces différences trouvent leur origine dans les critères de risque évalués par les assureurs : les seniors sont considérés comme présentant un risque plus élevé de décès ou d’invalidité, ce qui fait grimper le taux d’assurance à des niveaux compris entre 0,7 % et 0,8 %, contre 0,2 % à 0,3 % pour les jeunes emprunteurs.
Cette situation fait que, dans la majorité des cas, le coût global d’un crédit sur 15 ans peut surpasser celui d’un crédit sur 20 ans. Le taux global incluant assurance et frais se trouve alourdi pour les emprunteurs âgés, alors que les jeunes bénéficient de conditions beaucoup plus légères.
Voici un résumé des différentes données relatives aux taux de crédit et d’assurance pour différents profils et durées d’emprunt :
- Les jeunes primo-accédants bénéficient de taux plus attractifs, notamment grâce à la concurrence entre banques
- La Banque de France a mis en lumière cette inversion des coûts entre les crédits de 15 et 20 ans.
- Les emprunteurs âgés sont particulièrement pénalisés par des taux d’assurance élevés, impactant le coût total du crédit
- Les réductions de taux pour les crédits longs, réservées aux jeunes, peuvent atteindre jusqu’à -0,5 %
- Cette situation pourrait durer tant que les banques resteront « agressives » dans leur conquête de nouveaux clients jeunes
La concurrence accrue entre banques pour attirer les primo-accédants jeunes explique en grande partie cette différence de coût. Les jeunes emprunteurs bénéficient souvent de taux d’assurance très bas ainsi que de conditions de financement attractives, contrairement aux secundo-accédants, qui se retrouvent pénalisés par leur profil.
Pour les seniors souhaitant emprunter, les perspectives s’avèrent moins favorables qu’il n’y paraît au premier abord. Le coût global du crédit est aujourd’hui souvent plus avantageux pour les prêts sur 20 ans, en raison de politiques bancaires tournées vers la jeunesse et de frais d’assurance nettement plus accessibles pour ces emprunteurs.
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