11 types de biens immobiliers qui échappent au diagnostic DPE : économisez des centaines d’euros

Dans le secteur immobilier, nous rencontrons régulièrement des clients qui s’interrogent sur les obligations liées au diagnostic de performance énergétique (DPE). Beaucoup sont surpris d’apprendre que tous les biens ne sont pas concernés par cette mesure. Avec l’accent mis sur la rénovation énergétique et la lutte contre les passoires thermiques qui peuvent représenter une opportunité d’investissement malgré leur mauvaise isolation, il devient essentiel de connaître les exceptions à cette règle.

Quels sont les biens dispensés du diagnostic énergétique?

Le DPE évalue la consommation d’énergie et les émissions de gaz à effet de serre d’un bâtiment. Si cette mesure est généralement obligatoire pour toute transaction immobilière, certains biens bénéficient d’une exemption. Nous avons pu constater lors de nos visites que les constructions légères de moins de 50 m² constituent la première catégorie de biens non soumis au DPE. Cela inclut les abris de jardin, les bureaux extérieurs, les tiny houses ou encore les mobil-homes.

Les bâtiments temporaires comme les pavillons d’exposition ou les maisons témoins sont également exemptés. Cette dispense s’applique aussi aux locaux à usage agricole, artisanal ou industriel qui ne servent pas d’habitation. Lors de nos estimations, nous vérifions toujours la destination première du bien pour déterminer si un DPE est nécessaire.

Les monuments historiques et lieux de culte ne sont pas non plus soumis à cette obligation. Nous avons observé que cette exemption vise à préserver le caractère architectural de ces bâtiments, qui pourraient être dénaturés par des travaux d’amélioration énergétique. Par ailleurs, les logements neufs vendus en VEFA (Vente en l’État Futur d’Achèvement) ne nécessitent pas un DPE classique, mais les promoteurs doivent fournir un DPE constructeur.

Cas particuliers des résidences secondaires et locations saisonnières

Les habitations dépourvues de système de chauffage échappent également à l’obligation du DPE. Nous rencontrons ce cas de figure principalement dans les régions au climat doux ou pour certains biens très anciens. Les résidences secondaires représentent une autre catégorie importante de biens exemptés, à condition que leur occupation n’excède pas quatre mois par an, consécutifs ou non.

Cette situation concerne aussi les locations saisonnières et touristiques de courte durée. Pourtant, nous alertons nos clients sur l’évolution probable de la législation dans ce domaine. Avec l’interdiction prochaine de louer des logements classés G à partir de janvier 2025, puis des F en 2028, nous anticipons un durcissement des règles pour tous les types de location, y compris saisonnières.

L’augmentation des taxes foncières dans de nombreuses villes pousse d’ailleurs certains propriétaires à envisager des travaux de rénovation énergétique pour maintenir l’attractivité de leurs biens sur le marché locatif. Nous conseillons donc à nos clients d’anticiper ces changements, même pour les biens actuellement exemptés.

Ne pas confondre exemption et DPE vierge

Une confusion fréquente existe entre les biens exemptés de DPE et ceux présentant un DPE vierge. Dans le second cas, l’obligation de diagnostic existe bien, mais des facteurs techniques ont empêché sa réalisation complète. Nous insistons auprès de nos vendeurs sur l’importance de cette distinction, car à partir de 2025, les propriétaires de biens affichant un DPE vierge devront obligatoirement réaliser un diagnostic valide pour toute transaction.

Cette évolution s’inscrit dans une dynamique plus large de lutte contre les passoires thermiques. Nous observons une attention croissante des acheteurs et locataires pour la performance énergétique, critère désormais déterminant dans leurs choix. Entre un bien classé A et une passoire thermique F ou G, l’écart sur les factures énergétiques peut atteindre des proportions considérables.

Au-delà des économies d’énergie, certains acquéreurs considèrent aussi l’impact de la taxe foncière qui a connu des augmentations spectaculaires dans certaines villes. Lors de nos estimations, nous intégrons systématiquement ces paramètres pour offrir une vision complète du coût de possession à long terme.

Les exemptions au DPE représentent donc des cas bien spécifiques qui tendent à se réduire avec l’évolution de la réglementation. Nous recommandons à nos clients, même pour les biens actuellement dispensés, d’anticiper les futures obligations pour valoriser leur patrimoine immobilier.