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Lorsque les politiques misent sur l’innovation financière pour stimuler le marché immobilier, la prudence est de mise. Le gouvernement a récemment mis sur la table une proposition visant à transformer le paysage du crédit immobilier. La discussion autour du prêt in fine, que le ministre de la Transition écologique souhaite ouvrir avec les banques, soulève de nombreuses interrogations. Faisons la lumière sur cette idée qui pourrait bien bousculer les habitudes des emprunteurs et des institutions financières, avec en perspective un objectif ambitieux : permettre aux citoyens d’accéder plus aisément à la propriété.
Élargir l’horizon financier des acquéreurs
Dans un contexte où l’accession à la propriété semble parfois hors de portée, le ministre français de la Transition écologique, Christophe Béchu, s’est exprimé sur la nécessité d’élargir les possibilités financières des citoyens désireux d’acheter un bien immobilier. L’objectif clair affiché est de redynamiser le marché en octroyant plus de pouvoir d’achat immobilier aux Français.
Pour y parvenir, le ministre préconise une coopération plus étroite avec les banques pour développer des mécanismes de financement innovants. Il fait notamment référence aux prêts « in fine » ou « hypothécaires« , inspirés de modèles étrangers comme en Suisse, où ils rencontrent un certain succès.
Contrairement au prêt amortissable classique, où chaque mensualité sert à rembourser à la fois le capital et les intérêts, le prêt in fine se caractérise par le paiement des intérêts seuls pendant la durée du financement.
Le capital initial ne diminue pas, et les intérêts restent constants jusqu’à l’échéance finale, moment auquel l’emprunteur doit rembourser en une seule fois le montant principal emprunté. Cette structure pourrait, en théorie, faciliter l’acquisition immobilière pour certains profils d’emprunteur, malgré un coût total potentiellement plus élevé en raison des intérêts constants.
Rappelons que les dossiers refusés seront dorénavant réexaminés afin de permettre aux acquéreurs d’obtenir leur crédit et que ce modèle pourrait encore plus faciliter les accords auprès des banques.
Le prêt in fine : une fausse bonne idée?
L’idée d’un prêt in fine, bien que séduisante en surface, suscite une analyse critique car la proposition de Christophe Béchu pour un modèle hybride envisage que l’acquéreur rembourse 80% du prix du bien selon le schéma classique, tandis que les 20% restants seraient liés à une hypothèque, uniquement remboursables à la revente du bien.
Un tel modèle présente des risques non négligeables car les intérêts se cumulant sur une somme constante, le montant total des intérêts payés au terme du prêt peut s’avérer plus élevé que dans un prêt traditionnel.
Prenons pour illustration un emprunt de 300 000 euros sur 20 ans à un taux de 4%, en comparaison d’un crédit classique, un prêt in fine engendrerait un surcoût d’intérêts important, dû au fait que le capital emprunté n’est pas amorti au fil des mensualités. Cette situation placerait donc l’emprunteur devant un choix complexe:
- opter pour des paiements mensuels plus faibles mais être confronté à une charge financière plus lourde à long terme
- demeurer dans les schémas de financement traditionnels, plus coûteux à court terme mais potentiellement plus avantageux sur la durée
Une opportunité sous conditions
Le prêt in fine peut néanmoins représenter une opportunité intéressante pour certaines catégories d’emprunteurs, notamment ceux disposant d’une capacité d’épargne conséquente ou d’actifs financiers générant des revenus.
Pour ces profils, la stratégie consistant à placer l’épargne pour obtenir un rendement supérieur au taux d’intérêt du prêt pourrait s’avérer judicieuse. Cela suppose toutefois une gestion financière rigoureuse et la capacité à faire face à l’échéance finale de remboursement du capital.
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