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Le dispositif Pinel, longtemps plébiscité par les investisseurs pour sa promesse de défiscalisation dans l’immobilier neuf, a pris fin au 31 décembre 2024. Plus aucun achat ne peut désormais être réalisé sous ce cadre, mais ceux conclus avant cette date conservent leurs avantages fiscaux. L’arrêt du Pinel marque un tournant pour l’investissement locatif, obligeant les acquéreurs à explorer d’autres leviers comme le Denormandie ou le statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP). Pendant des années, ce mécanisme a structuré le marché du neuf en imposant des plafonds de loyer et de ressources aux locataires, tout en incitant à la construction dans les zones tendues. Son évolution, notamment avec Pinel+, a renforcé les exigences en matière de performance énergétique et de qualité d’usage. Voici comment profiter de la loi Pinel en 2025.
Ce que change l’arrêt du dispositif Pinel en 2025
Les avantages du principe Pinel reposaient sur un engagement de location de 6, 9 ou 12 ans, avec une réduction d’impôt proportionnelle à la durée choisie :
- 6 ans : abattement de 9 % du prix du bien
- 9 ans : abattement de 12 %
- 12 ans : abattement de 14 %
Les modifications apportées en 2023 et 2024 ont progressivement réduit ces taux pour les nouveaux investisseurs, sauf pour ceux ayant respecté les critères Pinel+. Depuis le 1er janvier 2025, aucun nouvel investissement ne peut prétendre à ce cadre fiscal.
Taux de réduction d’impôt Pinel entre 2020 et 2024
Le Pinel a connu une évolution progressive de ses taux, impactant directement les stratégies des investisseurs.
| Année | Engagement 6 ans | Prorogation 3 ans | Prorogation supplémentaire 3 ans | Engagement 9 ans | Prorogation 3 ans |
|---|---|---|---|---|---|
| 2020 | 12 % | 6 % | 3 % | 18 % | 3 % |
| 2021 | 12 % | 6 % | 3 % | 18 % | 3 % |
| 2022 | 12 % | 6 % | 3 % | 18 % | 3 % |
| 2023 | 10,5 % | 4,5 % | 2,5 % | 15 % | 2,5 % |
| 2024 | 9 % | 3 % | 2 % | 12 % | 2 % |
Pinel+ : des critères renforcés pour conserver les taux avantageux
Afin d’éviter la baisse des taux en 2023 et 2024, le Pinel+ a imposé des exigences supplémentaires aux investisseurs. Pour bénéficier des réductions maximales, il fallait que le logement réponde à l’une des conditions suivantes :
- Être situé dans un quartier prioritaire de la politique de la ville
- Respecter des critères de confort et de performance énergétique exigeants
Le décret du 18 mars 2022 a précisé ces critères, notamment des surfaces minimales pour chaque type de logement et la présence d’un espace extérieur privatif.
Pour répondre aux nouvelles normes environnementales, les biens devaient également être conformes aux exigences de la RE 2020 ou atteindre un certain niveau de performance énergétique défini par le DPE.
Le décret du 18 mars 2022 a précisé ces critères, notamment des surfaces minimales pour chaque type de logement et la présence d’un espace extérieur privatif.
Pour répondre aux nouvelles normes environnementales, les biens devaient également être conformes aux exigences de la RE 2020 ou atteindre un certain niveau de performance énergétique défini par le DPE.
Les règles de location sous Pinel : zonage et plafonds
L’obtention de la réduction d’impôt impliquait le respect de plusieurs conditions :
- Zones éligibles : seules les zones A, A bis et B1 étaient concernées
- Plafonds de loyer : définis selon la tension du marché locatif
- Plafonds de ressources des locataires : déterminés en fonction de la composition du foyer
- Durée d’engagement : obligation de louer nu et en résidence principale
L’un des avantages du dispositif était la possibilité de louer le bien à un ascendant ou un descendant, sous réserve qu’il ne soit pas rattaché au même foyer fiscal que l’investisseur.
Quels logements étaient éligibles au dispositif Pinel ?
Le Pinel visait avant tout le logement neuf ou en VEFA (vente en l’état futur d’achèvement), ce qui impliquait souvent l’acquisition d’appartements via des promoteurs immobiliers. Jusqu’en 2020, les maisons individuelles étaient également concernées.
Dans l’ancien, la seule façon de bénéficier de cet avantage fiscal consistait à réaliser une réhabilitation lourde, soit en respectant des critères permettant de redonner au bien un caractère neuf (Pinel ancien), soit en effectuant des travaux représentant au moins 25 % du coût total (Denormandie).
Les investisseurs ayant sécurisé un projet avant le 31 décembre 2024 conservent leurs avantages fiscaux jusqu’à la fin de leur engagement de location.
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