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L’importance des performances énergétiques dans la recherche immobilière n’est plus à démontrer. Avec la montée en puissance des préoccupations environnementales, le Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) est devenu un critère clé pour les acheteurs. Mais son influence ne s’arrête pas là. Les conditions d’emprunt sont également de plus en plus conditionnées par ce fameux DPE. Les banques, dans leur évaluation des risques, prennent en compte la qualité énergétique des logements qu’elles financent. Une tendance qui se confirme en 2024, malgré un contexte immobilier globalement favorable avec des prix en baisse et des taux d’emprunt stables. L’impact du DPE sur les conditions de crédit est-il significatif au point de modifier la stratégie des emprunteurs ? La réponse dans cet article.
Difficultés pour obtenir un emprunt avec un mauvais DPE
Les logements aux faibles performances énergétiques, souvent qualifiés de « passoires thermiques« , souffrent d’une dévaluation accélérée. D’après l’outil Impact DPE de SeLoger, ces biens ont vu leurs prix baisser de 3,7 % depuis janvier 2023, contre 2,1 % pour les logements mieux classés (A à D).
La comparaison est encore plus frappante lorsqu’on observe que les biens classés F et G se vendent respectivement 14 % et 13 % moins chers que leurs équivalents de classe D. Cette baisse de valeur est un indicateur de risque pour les banques.
Les établissements financiers, pour se prémunir contre la perte de valeur de ces biens, exigent souvent un apport personnel plus élevé de l’ordre de 10 %. Ils peuvent également conditionner l’octroi du prêt à la réalisation de travaux de rénovation énergétique ou à l’inclusion d’un prêt travaux dans le financement global.
Voici en chiffres la comparaison entre les bons et mauvais DPE
- Prix de vente des passoires thermiques : -3,7 % depuis janvier 2023
- Prix des logements classés A-D : -2,1 % sur la même période
- Marge de négociation pour un logement noté G : -5,9 %
- Marge de négociation pour un logement noté A : -3 %
Ces données mettent en lumière le défi que représente l’acquisition de biens énergivores, considéré comme un investissement risqué par les prêteurs.
Les DPE E ne sont pas considérés comme passoires énergétiques mais ces biens restent tout de même énergivores donc il faut s’en méfier.
Impact des passoires énergétiques sur le reste à vivre
L’acquisition de logements énergétiquement inefficaces pose plusieurs problèmes au-delà de la simple dévaluation. Les biens classés F et G seront progressivement exclus du marché locatif à partir de 2025, augmentant ainsi le risque de vacance locative pour les investisseurs. Les travaux nécessaires pour maintenir ces logements sur le marché peuvent impacter la rentabilité à moyen et long terme, malgré les aides à la rénovation disponibles.
De plus, un mauvais DPE implique des factures énergétiques élevées, réduisant ainsi le reste à vivre des ménages. Cette situation peut accentuer les difficultés financières et augmenter les risques de défaut de paiement des mensualités de prêt. Pour limiter ces risques, certaines banques restreignent le taux d’endettement à 30 % au lieu de 35 %, rendant l’obtention d’un crédit immobilier plus difficile pour les propriétaires de passoires thermiques.
Des taux avantageux pour les logements avec un bon DPE
Les logements performants sur le plan énergétique bénéficient de conditions de crédit plus favorables. De nombreux établissements bancaires encouragent l’achat de biens bien notés au DPE (A, B ou C), ainsi que la rénovation énergétique, en offrant des réductions de taux de crédit allant de 0,10 à 0,30 %. Cette bonification de taux peut représenter des économies significatives sur la durée du prêt.
Cette politique d’incitation repose sur la perspective que les logements à haute performance énergétique maintiendront mieux leur valeur et contribueront à des économies d’énergie, augmentant ainsi le reste à vivre des ménages. Les banques anticipent également une revente potentiellement plus élevée de ces biens, justifiant les conditions avantageuses offertes aux emprunteurs.
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