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L’accès au crédit immobilier évolue après plusieurs années de restrictions. L’apport personnel, souvent exigé pour financer les frais annexes d’un achat, devient progressivement moins incontournable. En 2024, les exigences des banques ont commencé à s’assouplir sous l’effet d’une baisse des taux d’intérêt. Ce revirement pourrait-il annoncer le retour des prêts sans apport ? À qui s’adresseront ces financements et sous quelles conditions ? Entre ouverture et sélectivité accrue, l’année 2025 marquera peut-être un tournant pour les emprunteurs disposant de peu d’épargne. Voyons ensemble si l’apport pourra disparaitre en 2025 pour financer son logement.
Financer un achat sans apport : une option réservée à quelques profils
La plupart des établissements bancaires exigent un apport personnel représentant 10 % du montant du prêt. Cette somme permet de couvrir les frais d’acquisition, incluant les honoraires de notaire, les frais de garantie et d’agence.
Certains emprunteurs peuvent néanmoins décrocher un « prêt à 110 % », couvrant l’intégralité des frais. Ces financements restent cependant rares et ne sont accordés qu’à des profils spécifiques.
Avec la montée des taux d’intérêt entre 2022 et 2023, les banques ont considérablement restreint leur politique d’octroi. La bonne nouvelle serait que les taux repasseront en dessous de 3% après la seconde moitié de l’année 2025, selon les experts.
Cette évolution se reflète dans l’augmentation de l’apport moyen, qui a progressé de 45,8 % dans l’ancien et de 19,4 % dans le neuf entre 2019 et 2024.
Dans ce contexte, contracter un prêt sans épargne préalable est resté un privilège réservé aux ménages les plus solides financièrement.
Des exigences bancaires en voie d’assouplissement
Les exigences des banques ont commencé à s’adapter à la baisse des taux et d’après Michel Mouillart, professeur d’économie et membre de l’Observatoire Crédit Logement/CSA, le niveau moyen d’apport personnel demandé a reculé en 2024.
Cette tendance se traduit par une baisse mesurée des taux d’apport :
| Type de bien | Apport moyen en T4 2023 | Apport moyen en T4 2024 | Variation |
|---|---|---|---|
| Immobilier neuf | 18,1 % | 16,6 % | -1,5 point |
| Immobilier ancien | 22,7 % | 20,7 % | -2 points |
Cette évolution s’explique notamment par le recul des taux d’intérêt, passés de 4,5 % en décembre 2023 à des niveaux plus modérés en 2024.
Qui pourra obtenir un prêt sans apport en 2025 ?
Si le prêt sans apport redevient envisageable, son obtention restera soumise à des critères stricts. Les banques continueront à privilégier des emprunteurs répondant à des exigences précises :
- Un revenu stable et conséquent, garantissant une capacité de remboursement sans faille
- Une situation professionnelle rassurante, avec un statut en CDI, une fonction publique ou une activité libérale aux revenus réguliers
- Un endettement limité, avec un taux d’endettement inférieur à 35 %
- Un comportement bancaire irréprochable, excluant tout incident de paiement
- Un projet immobilier présentant une forte valeur patrimoniale, réduisant le risque de perte pour la banque
D’après les spécialistes en immobilier, les taux des crédits immobiliers sur 20 ans oscillent désormais entre 3,20 % et 3,35 %, facilitant l’accès au financement.
Cette baisse pourrait encourager certains établissements à rouvrir la porte aux prêts sans apport, mais uniquement pour des candidats présentant un profil financier solide.
Pour les autres, disposer d’une épargne préalable restera un atout incontournable afin d’accéder au crédit immobilier.
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