Immobilier de luxe : comment se porte le marché ?

Si le marché immobilier classique montre des signes de ralentissement ces deux dernières années, celui du luxe, en revanche, ne fléchit pas. En 2023, alors que les prix de l’immobilier traditionnel ont enregistré une baisse moyenne de 2,5 %, le segment du luxe a, quant à lui, progressé de 1,7 %. Une situation qui mérite d’être analysée pour comprendre les dynamiques à l’œuvre derrière cette divergence. Qu’est-ce qui permet à l’immobilier de prestige de maintenir cette croissance ? Qui sont les acheteurs de ces propriétés d’exception, et quelles sont les zones les plus prisées ? Décryptage.

Un marché immobilier à deux vitesses

En février dernier, notre baromètre relevait une baisse des prix dans l’immobilier parisien, à l’exception notable des biens de prestige. Ces derniers continuent d’afficher une valorisation à la hausse, contrastant fortement avec la tendance générale.

Dans certains arrondissements de Paris, le prix au mètre carré dépasse désormais les 30 000 €, tandis que d’autres voient ce même indicateur tomber sous la barre des 9 000 €. Cette segmentation illustre un marché immobilier fonctionnant à deux vitesses : d’une part, un marché classique en difficulté ; d’autre part, un marché de luxe en pleine expansion.

Il suffit de quelques transactions d’envergure pour dynamiser ce segment de l’immobilier. En 2023, environ 9 000 transactions dépassant 1,2 million d’euros ont été enregistrées, dont près de 870 ventes d’exception au-delà de 3,2 millions : c’est le cas de l’agence immobilière Junot. En effet, selon Sébastien Kuperfis, président de Junot Fine Properties – Knight Frank, l’année écoulée a été marquée par des transactions records à Paris, certaines atteignant entre 50 et 80 millions d’euros, avec un prix moyen au mètre carré de 30 400 €.

Les moteurs de la progression du marché immobilier de luxe

Alors que l’inflation et la hausse des taux d’intérêt freinent les projets d’achat de nombreux ménages, le segment de l’immobilier de luxe semble échapper à ces contraintes. Les acquéreurs de biens d’exception, souvent issus des couches les plus aisées de la société, sont en mesure d’investir sans être affectés par les conditions de crédit défavorables. Ce segment est ainsi épargné par les obstacles qui pèsent sur le marché immobilier traditionnel.

Sébastien Kuperfis souligne que ce marché est particulièrement stimulé par trois types de biens :

• Les hôtels particuliers, représentant 42 % des ventes
• Les propriétés avec des espaces extérieurs, qui constituent 75 % des transactions
• Les propriétés clés en main, prisées par 56 % des acheteurs

L’absence de travaux est un critère déterminant pour ces acquéreurs, 60 % d’entre eux étant disposés à payer davantage pour un bien ne nécessitant aucune rénovation.

Qui sont les acquéreurs de ces résidences hors de prix ?

Le profil des acheteurs de l’immobilier de luxe est en grande partie constitué d’étrangers. Nathalie Garcin, coprésidente de Émile Garcin Propriétés, mentionne que son agence a enregistré, au premier semestre 2024, plusieurs ventes d’appartements entre 4 et 12 millions d’euros, principalement à des personnalités internationales, notamment américaines et des hommes d’affaires.

Sébastien Kuperfis ajoute que les acquéreurs étrangers, représentant 75 % des transactions, proviennent principalement des États-Unis et d’Asie. Pour l’année 2024, une forte demande émerge également du Moyen-Orient, avec des acheteurs prêts à débourser plus de 100 millions d’euros pour des propriétés historiques et clé en main. Le taux de change favorable et une moindre sensibilité à l’inflation rendent ces acquéreurs particulièrement actifs sur le marché français.

Les zones les plus recherchées du marché de l’immobilier de luxe

En matière de localisation, l’Île-de-France demeure la région la plus convoitée, suivie de près par la Côte d’Azur. Sur la Méditerranée, les propriétés de prestige, souvent situées en bord de mer, atteignent des prix impressionnants. À Saint-Tropez, par exemple, le prix médian des biens d’exception est de 6,7 millions d’euros. Ces deux régions concentrent chacune 14 % des projets d’acquisition dans le luxe, selon une enquête réalisée par Belles Demeures.

La Provence, quant à elle, occupe la troisième place, avec une hausse des prix de 7,2 % sur un an. Le prix médian y atteint 1,75 million d’euros pour une maison, soit 7 260 €/m² au 1er juin 2024.

Sur la côte ouest, les régions de l’Atlantique et de la Normandie continuent également d’attirer, avec des hausses respectives de 2,3 % et 3,2 % sur un an. Au Cap Ferret, une maison de luxe coûte en moyenne 2,2 millions d’euros, tandis qu’à Deauville, il faut compter environ 1,5 million d’euros.

Enfin, les Alpes affichent la plus forte hausse de prix, avec 8,1 % sur un an. À Courchevel, les prix des chalets peuvent atteindre jusqu’à 7,2 millions d’euros.

Baisse des prix pour certaines maisons de luxe

Si l’immobilier de luxe se porte bien dans la majorité des régions, certains segments commencent à montrer des signes de faiblesse, notamment en Île-de-France. Les somptueuses demeures des Yvelines et des Hauts-de-Seine ont vu leurs prix baisser de 5,1 % et 3,2 % respectivement sur un an, avec des prix médians de 1,3 million et 1,4 million d’euros.

Thomas Lefebvre, vice-président data chez Belles Demeures (Groupe SeLoger), attribue cette tendance à l’augmentation des taux d’intérêt, qui a doublé en deux ans. Cette hausse impacte particulièrement les ménages franciliens, souvent obligés de recourir au crédit immobilier pour financer leurs acquisitions.

Éric Donnet, directeur général du Groupe Daniel Féau, confirme cette analyse, précisant que le marché des biens familiaux dans l’Ouest parisien reste moins dynamique lorsque l’acquisition nécessite un financement bancaire. Toutefois, ce segment demeure fluide pour les biens immobiliers sans défauts notables.

Une exception notable subsiste à Neuilly-sur-Seine, qui concentre 40 % de l’offre d’hôtels particuliers dans l’Ouest parisien. Ces propriétés se négocient à un prix médian de 5,7 millions d’euros, preuve que l’attrait pour le luxe reste fort dans certaines poches du marché francilien.