Les avantages et inconvénients d’investir dans des locaux industriels

Généralement, lorsque l’on souhaite investir dans l’immobilier, on se tourne naturellement vers les logements. Pourtant, l’immobilier d’entreprise pourrait se révéler plus intéressant, en particulier les locaux industriels. En effet, selon des estimations, un tel investissement offre des rendements moyens jusqu’à 2 fois plus élevés que l’investissement locatif dans l’habitation. Ensemble, voyons les avantages et les inconvénients d’investir dans des locaux industriels.

Comment investir dans des locaux industriels ?

Pour investir dans des locaux industriels, deux options s’offrent à vous : acheter des locaux déjà construits ou vous lancer dans un chantier. Généralement, vous vous tournerez vers la deuxième option, en raison du nombre d’offres disponibles sur le marché.

Le coût de la construction de locaux industriels peut être très variable. Il dépend en effet de la surface, de la hauteur, de la forme, de la répartition des différents espaces, et surtout, des choix architecturaux effectués en fonction des normes.

En effet, selon la nature des activités, la construction doit respecter un certain nombre de normes : constructions, environnementales, prévention contre les incendies et les explosions, accessibilité, etc.

Pour le choix des matériaux, bien que l’acier soit un choix populaire, il est préférable de se tourner vers le béton cellulaire. En effet, les locaux industriels en béton cellulaire respectent les normes industrielles et répondent aux exigences en matière d’isolation thermique.

De plus, la construction des bâtiments industriels en béton cellulaire offre l’avantage d’être très rapide à mettre en œuvre, grâce à la légèreté du matériau. Il est facilement manipulable, de sa fabrication à son utilisation, en passant par son transport.

En terme de coût, on estime la construction d’un local industriel à environ 400 € HT par mètre carré. N’hésitez pas à comparer plusieurs devis avant de valider le projet. Au vu de l’envergure du projet, il est également recommandé de faire appel à un conseiller en investissement immobilier.

Locaux industriels : définition et législation

Ce n’est pas tellement la nature des activités qui permet à un établissement d’être considéré comme industriel, mais davantage les moyens techniques qui le composent.

En effet, les locaux industriels peuvent autant servir à la production de biens qu’à l’entreposage, le commerce, le dépôt de marchandise, le stockage de matériaux, l’élevage d’animaux. On peut également y installer des ateliers, des bureaux, des garages, des usines, et même une salle de sport.

Ainsi, l’article 1500 I A du CGI stipule que les locaux industriels sont des établissements dont l’activité nécessite d’importants moyens techniques. Pour remplir ce critère, les locaux industriels doivent remplir l’une de ces deux conditions :

• L’activité consiste dans la fabrication ou la transformation de biens corporels mobiliers.
• Le rôle des installations techniques, matériels et outillages déployés pour les besoins d’une autre activité est prépondérant.

Depuis 2019, le Conseil d’Etat a décidé d’ajouter des critères d’exclusion aux locaux industriels. En effet, si la valeur des installations techniques, des outillages et du matériels présents dans les locaux est inférieure à 500 000 €, ces derniers ne peuvent être considérés comme industriels. Ils seront requalifiés de locaux professionnels.

Locaux industriels, professionnels et commerciaux : des différences importantes

Les locaux industriels, professionnels et commerciaux sont soumis à des règles fiscales différentes, qui impactent les montants de la TFPB (taxe foncière sur les propriétés bâties) et de la CFE. Pour les déterminer, il faut calculer la valeur locative cadastrale des locaux. Or, la méthode de calcul est différente selon leur nature.

La valeur locative des autres locaux est calculée selon la méthode par comparaison, à partir de la superficie : le prix au mètre carré du marché et la catégorie des biens conditionnent le montant de la TFPB et de la CFE. De leur côté, les locaux industriels ont une valeur locative calculée à partir de méthode comptable, à partir du coût d’acquisition.

Les locaux industriels : un avantage fiscal

Jusqu’en 2021, la méthode comptable aboutissait à des taxes et des cotisations plus élevées que la méthode par comparaison. Les locaux qualifiés d’industriels étaient alors défavorisés par rapport aux autres types de locaux. Cependant, la réforme intégrée à la loi de finances applicable à partir de 2021 a offert des avantages considérables aux locaux industriels.

En effet, les taux applicables aux valeurs comptables des locaux industriels pour déterminer les montants de la TFPB et de la CFE ont été divisés par deux. Ainsi, les taux retenus sur la valeur comptable sont passés de 8% à 4% pour la TFPB (Sols et terrains + Constructions et installations) et pour la CFE (Sols et terrains), et de 5,6% à 2,8% pour la CFE (Constructions et installations).

Exemple

Afin d’illustrer l’impact de cette réforme et l’avantage qu’elle offre en matière d’investissement, prenons l’exemple suivant :

Vous êtes propriétaire de locaux industriels composés d’un terrain dont la valeur comptable est de 400 000 € et de constructions et d’installations dont la valeur comptable est de 1 000 000 €.

• Calcul de la base TFPB avant 2021 : (0,4M x 8% + 1M x 8%) x 50% = 56 000 €.
• Calcul de la base CFE avant 2021 : (0,4M x 8% + 1M x 5,6%) x 70% = 61 600 €.
• Calcul de la base TFPB après 2021 : (0,4M + 4% + 1M x 4%) x 50% = 28 000 €.
• Calcul de la base CFE après 2021 : (0,4M x 4% + 1M x 2,8%) x 70% = 30 800 €.

Ces bases doivent ensuite être multipliées par les taux votés par les communes et les collectivités territoriales. Si le taux cumulé est de 28%, vous devrez payer une TFPB de 28 000 x 28% = 7 840 € et une CFE de 30 800 x 28% = 8 624€.

Comme vous pouvez le constater, la réforme a eu un impact conséquent sur les frais relatifs à la possession de locaux industriels. Les taux voté par les communes et les collectivités territoriales constituent d’ailleurs un critère de choix pour déterminer le lieu d’investissement.

Investir dans des locaux industriels : le rendement

On estime que l’investissement dans des locaux industriels offre un rendement moyen de 10%. Un chiffre, largement supérieur à celui présenté par l’investissement locatif classique, situé autour des 4%. Mais le rendement n’est pas le seul avantage des locaux industriels.

En effet, les risques de vacances locatives et d’impayés sont considérablement inférieurs dans l’immobilier d’entreprise. Les baux commerciaux font l’objet d’une réglementation plus stricte et leur durée ne peut être inférieure à 9 ans.

Enfin, il est plus facile d’obtenir un crédit immobilier pour des locaux industriels, car le marché présente une forte demande.

Les inconvénients d’investir dans des locaux industriels

Plus des défis que des inconvénients, l’investissement dans des locaux industriels nécessite d’être vigilant sur certains points.

La localisation du bien a un impact sur sa rentabilité. En effet, selon la dynamique géographique, tant en termes de situation économique que d’emplacement, vos locaux industriels seront plus ou moins rentables. Un des premiers critères est l’accessibilité. On apprécie la proximité avec les grands axes de circulation routière. 

Le ticket d’entrée pour investir dans des locaux industriels est plus élevé que pour une habitation. 

Enfin, malgré l’avantage d’un bail locatif d’au moins 9 ans, il existe un risque de non-renouvellement.