Quelles sont les obligations du syndic de copropriété ?

La gestion d’une copropriété repose sur un ensemble complexe de règles et de responsabilités, dont le syndic est le principal acteur. Ce dernier, qu’il soit professionnel ou bénévole, incarne le représentant du syndicat des copropriétaires et assure le bon fonctionnement de l’immeuble. Les obligations qui lui incombent sont définies par la loi, mais elles ont évolué au fil des décennies, au gré des réformes législatives successives. Comprendre ces obligations est impératif pour les copropriétaires afin de garantir une gestion efficace et transparente de leur résidence. C’est ce que nous allons voir ensemble dans cet article.

Rappel sur le rôle du syndic de copropriété

Avant d’aborder les détails, prenons le temps de clarifier la distinction entre le syndicat de copropriétaires et le syndic de copropriété.

Le syndicat de copropriétaires regroupe l’ensemble des propriétaires de logements au sein d’un immeuble ou d’une copropriété. Le syndic de copropriété, quant à lui, est la personne physique ou morale mandatée pour représenter ce syndicat et veiller à la gestion efficace de l’immeuble.

Comprenez ainsi que le syndic de copropriété est un prestataire choisi par le syndicat de copropriétaires, c’est à dire vous. Si vous êtes dans une copropriété à Paris, consultez notre service de prédilection pour la gestion de votre immeuble.

Des responsabilités renforcées par les évolutions législatives

La loi du 10 juillet 1965 constitue la pierre angulaire du régime de la copropriété en France : elle a non seulement structuré le cadre légal de la copropriété, mais a également précisé les responsabilités du syndic. Depuis cette date, plusieurs textes législatifs ont apporté des ajustements significatifs à ce cadre.

La loi pour l’Accès au Logement et un Urbanisme Rénové (loi ALUR) du 24 mars 2014 a introduit de nouvelles obligations pour le syndic, modifiant certaines pratiques de gestion pour améliorer la transparence et la protection des copropriétaires. Cette loi a, par exemple, renforcé les exigences en matière de comptabilité et de gestion des fonds de la copropriété.

Plus récemment, la loi Évolution du Logement, de l’Aménagement et du Numérique (loi ELAN) du 23 novembre 2018 a fait entrer la gestion des copropriétés dans l’ère numérique. Elle a imposé au syndic de nouvelles obligations en termes de dématérialisation des documents et de communication électronique, s’inscrivant dans une démarche de modernisation et de simplification administrative.

Les missions fondamentales du syndic de copropriété

Les missions du syndic sont nombreuses et variées, mais elles sont toutes inscrites dans l’article 18 de la loi de 1965. En tant que représentant légal du syndicat des copropriétaires, le syndic a le devoir de :

• Faire respecter le règlement de copropriété ainsi que les décisions prises en assemblée générale
• Assurer la gestion courante de l’immeuble, en veillant à sa conservation, à son entretien et, le cas échéant, en prenant les mesures d’urgence nécessaires pour la sauvegarde de la résidence
• Superviser le personnel employé par la copropriété, comme les gardiens ou les jardiniers
• Contracter une assurance couvrant les risques de responsabilité civile au nom des copropriétaires
• Représenter le syndicat dans tous les actes civils et judiciaires
• Conserver et archiver tous les documents relatifs à la gestion de la copropriété, avec la possibilité de déléguer cette tâche à une entreprise spécialisée après validation par l’assemblée générale
• Tenir à jour un carnet d’entretien de la résidence, accessible à tous les copropriétaires
• Procéder à l’immatriculation de la copropriété au registre national des copropriétés, une obligation visant à améliorer la transparence et la régulation des copropriétés en France

Le syndic doit également veiller à informer les copropriétaires de manière régulière et claire sur toutes les décisions prises lors des assemblées générales, garantissant ainsi une gestion collective et démocratique de l’immeuble.

Les obligations comptables et financières

Le syndic est chargé, en concertation avec le conseil syndical, d’établir le budget prévisionnel de la copropriété et de tenir une comptabilité rigoureuse, distincte pour chaque syndicat dont il a la gestion. Cette comptabilité doit refléter de manière transparente la situation financière de chaque copropriétaire vis-à-vis du syndicat.

Les obligations comptables incluent notamment la tenue de deux documents :

• Le livre journal, qui enregistre chronologiquement toutes les opérations comptables impactant la copropriété
• Le grand livre des comptes, qui regroupe ces opérations par catégorie, offrant une vue d’ensemble des finances de l’immeuble

La loi ALUR impose également au syndic d’ouvrir un compte bancaire séparé au nom de chaque copropriété de plus de 15 lots, une mesure destinée à protéger les fonds des copropriétaires et à éviter toute confusion entre les finances de différentes copropriétés gérées par le même syndic.

Enfin, chaque année, la gestion financière du syndic doit être approuvée par l’assemblée générale.

L’encadrement des prestations forfaitaires annuelles

La question des honoraires du syndic a souvent été source de mécontentement parmi les copropriétaires, en raison de la complexité des contrats et des frais additionnels qui pouvaient survenir de manière inattendue.
Pour encadrer ces pratiques, l’arrêté Novelli de 2010 a fixé une liste minimale de prestations de gestion courante incluses dans les honoraires de base, évitant ainsi les mauvaises surprises.

Cet arrêté, renforcé par la loi ALUR, a rendu plus claire la distinction entre la gestion courante de la copropriété, qui doit être incluse dans le forfait annuel, et les prestations exceptionnelles, qui peuvent être facturées en supplément. Les copropriétaires disposent désormais de tous les éléments nécessaires pour comparer les offres des syndics et choisir celui qui répond le mieux à leurs attentes, en toute transparence.