Immobilier Le statut de loueur en meublé

Le statut de loueur en meublé

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Le statut de Loueur en Meublé s’adresse aux propriétaires de logements, loués meublés à titre habituel, à une personne physique ou morale. Il s’applique aux résidences de tourisme, aux résidences étudiants, aux maisons de retraite… Les revenus de cette activité relèvent des BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux).

Contribuables concernés :

  • Tout contribuable imposé ayant une capacité d’épargne
  • Toute personne désirant se créer un revenu complémentaire défiscalisé
  • Toute personne désirant se constituer un patrimoine immobilier et une retraite complémentaire

Il s’agit d’une activité commerciale pour laquelle deux régimes fiscaux sont susceptibles de s’appliquer selon que le loueur est professionnel ou non professionnel.

Le Loueur en meublé est dit « non professionnel » (LMNP) lorsque les loyers encaissés sont inférieurs à 23 000 euros par an.

Il est dit « professionnel » (LMP) lorsque les loyers encaissés dépassent 23 000 euros/an ou lorsqu’ils représentent plus de 50% des revenus du propriétaire. Il est alors obligatoirement inscrit eu registre du Commerce et des sociétés en qualité de Loueur en Meublé.

Le Loueur en Meublé Professionnel

Cadre juridique et fiscal

La loi autorise le statut de Loueur en Meublé Professionnel (LMP) aux personnes qui louent de manière habituelle des locaux d’habitation meublés. Le loueur doit obligatoirement s’inscrire au registre du commerce et des sociétés en tant que tel.

Fiscalité

Le loueur en meublé professionnel est autorisé à imputer son déficit sur son revenu global (article 156-I 4e du CGI). Il est exonéré d’impôts sur les plus-values s’il exerce son activité depuis au moins cinq ans et si ses recettes annuelles n’excèdent pas 152 000 euros TTC (article 151 septies du CGI).

Obligations

L’activité de location meublée professionnelle doit obligatoirement rapporter au loueur plus de 23 000 euros TTC de recettes annuelles (total de loyers acquis) ou représenter plus de 50% de ses revenus.

Avantages

Les avantages énumérés ci-dessous sont cumulables :. Imputation du déficit fiscal sur le revenu global (salaires, bénéfice professionnel…). Afin d’optimiser au maximum cet avantage, il sera opportun de souscrire un crédit pour l’achat des locaux et des meubles, de sorte que le montant des intérêts d’emprunt, augmenté des autres charges déductibles crée un déficit fiscal.

  • Déductibilité des amortissements relatifs à l’immeuble et aux meubles. Toutefois, ceux-ci seront éventuellement différés car ils ne peuvent contribuer à générer un déficit fiscal. Ils seront alors imputés sur les futurs résultats bénéficiaires.
  • Exonération d’impôt sur la plus value au delà de la cinquième année. A condition que les recettes tirées de la location ne dépassent pas un plafond fixé au double des limites du régime micro BIC, soit 152 000 euros TTC.
  • Récupération de la TVA facturée. Sous réserve que les biens soient loués par bail commercial dans le cadre de structures para-hôtellerie, comme les résidences étudiants ou les résidences de tourisme.
  • Exonération possible de l’ISF, sous réserve que l’activité procure plus de 50% des revenus professionnels du foyer fiscal. L’actif est en toute hypothèse compensé à hauteur du capital restant du au titre de l’emprunt, ce qui milite en faveur d’un crédit ‘in fine’.

Le Loueur en Meublé Non Professionnel

Aspects juridiques et fiscaux

La location en meublé est une activité commerciale qui relève, au regard de l’impôt sur le revenu, de la catégorie des BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux) et non de celle des revenus fonciers.
Si le propriétaire est une société passible de l’impôt sur les sociétés, c’est cet impôt qui est applicable.

Avantages

  • Déductibilité des intérêts d’emprunt.
  • Déductibilité, sous certaines conditions, des frais divers (taxe foncière, frais de comptabilité…)
  • Déductibilité des amortissements, soit environ 4% par an pour l’immobilier et 10 à 20% par an pour le mobilier.

Conséquences fiscales

Les déficits constatés sont reportables pendant cinq ans sur les revenus de même nature.